Syndic coopératif : définition, fonctionnement et différence avec le bénévole

Le point commun : aucun des deux n'est un professionnel

Toute copropriété doit avoir un syndic. Rien n'oblige à ce qu'il soit une agence. Le syndic bénévole et le syndic coopératif sont deux façons de se passer d'un professionnel, et elles impliquent les mêmes devoirs : convoquer l'assemblée dans les formes, tenir les comptes, exécuter les décisions votées, conserver les archives.

Ce que change le choix de l'une ou de l'autre, ce n'est donc pas la charge : c'est qui la porte, et qui peut la reprendre.

Le syndic bénévole : une personne, un mandat

C'est la forme la plus répandue dans les petits immeubles. L'assemblée générale désigne un copropriétaire comme syndic, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. La loi l'appelle le syndic non professionnel (article 17-2) : pour l'être, il faut être copropriétaire dans le syndicat que l'on administre.

Cette personne porte seule la fonction. Un conseil syndical peut exister à côté d'elle, son rôle est d'assister le syndic et de contrôler sa gestion (article 21), mais en petite copropriété, il n'est pas obligatoire : l'article 41-9 en dispense. Beaucoup de copropriétés de trois ou quatre lots fonctionnent donc avec un syndic et rien d'autre.

Le syndic coopératif : un conseil, et son président

Ici, l'ordre des opérations change. L'assemblée générale décide d'adopter la forme coopérative, puis élit les membres du conseil syndical. Le conseil est la condition d'entrée : sans lui, la forme coopérative n'existe pas.

Ensuite, l'assemblée s'arrête là. C'est le conseil qui élit, en son sein, celui qui exercera les fonctions de syndic : son président (article 17-1). L'assemblée n'a pas choisi le syndic ; elle a choisi l'équipe dans laquelle il est pris. Le conseil peut en principe désigner quelqu'un pour le suppléer en cas d'empêchement, et lui retirer la fonction pour la confier à un autre de ses membres sans attendre l'assemblée suivante.

Qui décide de quoi

Dans les deux formes, l'assemblée générale reste souveraine et le partage est le même : elle approuve les comptes, vote le budget et les travaux ; le syndic exécute. Un syndic coopératif ne peut pas plus décider seul de refaire la toiture qu'un syndic bénévole.

La différence se joue entre deux assemblées. Le syndic bénévole tranche seul les affaires courantes, dans la limite de son mandat. Le président-syndic, lui, a un organe permanent en face de lui, et ce conseil, dont il fait partie, contrôle sa gestion. En pratique : on se met à trois d'accord sur un devis avant de le signer, et cela se voit dans les décisions.

La responsabilité ne se dilue pas autant qu'on le croit

C'est le malentendu le plus fréquent sur la forme coopérative. Le syndic, professionnel ou non, est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il répond de sa gestion. Dans la forme coopérative, la fonction est exercée par le président du conseil : c'est donc lui qui l'engage, pas le conseil en bloc.

Ce qui change vraiment, c'est la traçabilité. Une décision discutée à plusieurs et écrite se défend mieux qu'un choix solitaire dont personne n'a gardé trace. Dans les deux cas, la question de l'assurance couvrant la fonction se pose et mérite d'être posée par écrit à l'assureur de l'immeuble.

En un coup d'œil

Et pour une copropriété de trois à cinq lots ?

Prenons un immeuble de quatre lots. Deux copropriétaires y habitent, un troisième loue son appartement depuis une autre région, le quatrième est un couple qui vient rarement. Passer en coopératif suppose d'élire un conseil syndical : à trois membres, ce conseil, c'est l'assemblée générale moins une personne. On crée un organe qui double celui qui existe déjà, avec ses convocations et ses comptes rendus.

Pour cette taille-là, le syndic bénévole est presque toujours le bon choix. La loi va d'ailleurs dans ce sens en rendant le conseil syndical facultatif (article 41-9). Un volontaire, un mandat de trois ans, et une assemblée qui se tient autour d'une table.

Entre huit et quinze lots, le calcul s'inverse. Il y a assez de monde pour trouver trois volontaires, la charge devient réelle, et l'absence d'un seul ne doit pas bloquer la copropriété. La forme coopérative prend alors tout son sens : elle organise le partage et la relève au lieu de les laisser au hasard.

En résumé

Le syndic bénévole est une personne désignée par l'assemblée ; le syndic coopératif est le président d'un conseil syndical, élu par ce conseil. Même travail, mêmes obligations, mêmes délais, mais une chaîne de désignation plus courte d'un côté, un collectif organisé de l'autre. En dessous de cinq ou six lots, le bénévole s'impose ; au-delà, la coopérative mérite d'être discutée en assemblée.

Dans les deux formes, convocation, appels de fonds, livre des entrées et sorties et procès-verbal se tiennent de la même façon, que la fonction soit portée par un copropriétaire ou par le président du conseil. Pour la mise en place, voyez comment désigner un syndic bénévole en assemblée et les obligations d'une petite copropriété. Et si l'on vous a parlé de « copropriété volontaire », le terme recouvre souvent l'une de ces deux formes : voir qu'est-ce qu'une copropriété volontaire.