Répartition des charges de copropriété : générales et spéciales

Tantièmes : la quote-part de chaque lot

Chaque lot possède une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes (ou millièmes), fixée par le règlement de copropriété. Elle reflète la consistance, la superficie et la situation du lot. C’est la base de calcul de la plupart des charges : un lot qui détient 120/1000 supporte 12 % des charges réparties à ce titre. La méthode est détaillée dans comment calculer les tantièmes de copropriété, et le cas d’un immeuble qui n’a jamais eu de règlement dans petite copropriété sans règlement.

Charges générales et charges spéciales

Charges générales

Elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes (toiture, façade, honoraires éventuels, assurance de l’immeuble). Elles se répartissent selon les tantièmes généraux, payés par tous.

Charges spéciales

Elles correspondent aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, eau). Elles se répartissent selon l’utilité que l’équipement présente pour chaque lot : un rez-de-chaussée peut être exonéré des charges d’ascenseur, par exemple. On utilise alors des clés de répartition spécifiques.

Les clés de répartition

Une clé de répartition est une grille qui indique, pour une catégorie de dépense, la part de chaque lot. Une copropriété en a généralement plusieurs : une clé « charges générales », une clé « ascenseur », une clé « chauffage », etc. Toutes figurent au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Appliquer la clé générale à une dépense qui relève d’une clé spéciale (ou l’inverse).
• Oublier une exonération prévue au règlement (lot non desservi par un équipement).
• Des grilles dont le total ne fait pas exactement le dénominateur (1000 ou 10 000).
• Une répartition figée qui ne reflète plus une modification de lots (voir quand et comment modifier les tantièmes).

Répartir sans se tromper

Écrivez une fois vos clés de répartition, générales et spéciales, et vérifiez que chacune tombe sur sa base. Chaque appel de fonds se répartit ensuite sur les bons lots, au bon tantième, et en fin d’exercice le décompte de régularisation répartit les dépenses payées selon la clé de chacune.