Coprily
Dans ce guide · 8 chapitres
- 1Un tantième exprime la valeur relative d'un lot par rapport à l'ensemble de l'immeuble.
- 2La loi retient trois critères, consistance, superficie et situation, qui s’imposent pour répartir les charges générales, mais aucune formule de calcul.
- 3Les tantièmes figurent au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division : ce sont les seuls documents qui font foi.
- 4Ils servent deux fois : compter les voix en AG et répartir les charges générales.
- 5Une grille saine tombe exactement sur sa base, 1 000 ou 10 000, sans un tantième de trop ni de moins.
Ce que mesure un tantième
Chaque lot de copropriété réunit une partie privative (l'appartement, la cave) et une quote-part des parties communes : le toit, l'escalier, le terrain. Cette quote-part s'exprime en tantièmes. Un lot à 280 / 1 000 détient 28 % des parties communes.
La loi ne dit pas comment la chiffrer. Elle dit sur quoi la fonder :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Trois mots comptent. Établissement : la valeur se photographie à la création de la copropriété, pas au fil des rénovations. Situation : étage, exposition, vue, accès. Utilisation : un bureau et un logement de même surface au même étage pèsent pareil.
Qui fixe les tantièmes, et quand
Les tantièmes ne se votent pas et ne se recalculent pas chaque année. Ils sont fixés une fois, au moment où l'immeuble est mis en copropriété, puis ne bougent plus sauf modification formelle du règlement.
- Géomètre-expert
- Mesure les lots, choisit et justifie les pondérations, calcule la grille. C’est le métier qui fait ce travail en pratique.
- État descriptif de division
- Numérote chaque lot, le décrit et lui attribue sa quote-part de parties communes.
- Règlement de copropriété
- Fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges, avec les éléments pris en compte et la méthode de calcul (art. 10, al. 3).
- Notaire
- Publie le règlement et l’état descriptif au fichier immobilier, ce qui les rend opposables à tout acquéreur.
Le calcul sur un exemple chiffré
La méthode la plus répandue est celle des surfaces pondérées. On part de la surface de chaque lot, on la corrige par des coefficients qui traduisent la situation (étage, lumière, hauteur sous plafond), on compte les annexes comme une terrasse pour une fraction de leur surface, puis on ramène chaque valeur à la base choisie. C'est un usage professionnel, pas une règle légale.
| Lot | Surface (m²) | Coefficient | Pondérée | Tantièmes |
|---|---|---|---|---|
| Lot 13e étage, terrasse | 64 + 12 | 1 et 0,5 | 70 | 280 / 1 000 |
| Lot 22e étage | 60 | 1 | 60 | 240 / 1 000 |
| Lot 31er étage | 50 | 1 | 50 | 200 / 1 000 |
| Lot 4rez-de-chaussée sur rue | 50 | 0,8 | 40 | 160 / 1 000 |
| Lot 5studio sous combles | 40 | 0,75 | 30 | 120 / 1 000 |
| Total | 250 | 1 000 / 1 000 |
Lot 1 : 70 / 250 × 1 000 = 280. Les coefficients sont ceux d'un exemple, pas un barème : chaque géomètre retient les siens et doit les exposer.
Prenez le tableau ci-dessous comme trame si vous devez comprendre une grille existante ou préparer un échange avec un géomètre. Il ne remplace pas son travail : une grille ne vaut qu'une fois inscrite au règlement et publiée.
Lot Situation Surface (m²) Coefficient de situation Surface pondérée (m²) Tantièmes (base 1 000) Lot 1 3e étage, avec terrasse 64 + 12 de terrasse 1 (terrasse : 0,5) 70 280 Lot 2 2e étage 60 1 60 240 Lot 3 1er étage 50 1 50 200 Lot 4 Rez-de-chaussée sur rue 50 0,8 40 160 Lot 5 Studio sous combles 40 0,75 30 120 Total 250 1 000 Calcul : tantièmes du lot = surface pondérée du lot / total des surfaces pondérées x 1 000 Exemple : lot 1 = 70 / 250 x 1 000 = 280 Contrôle : la colonne des tantièmes doit faire exactement 1 000.
Voter et payer : deux usages, parfois deux grilles
Les mêmes tantièmes servent souvent à deux choses distinctes. Beaucoup de petites copropriétés n'ont qu'une grille pour les deux ; certains règlements en prévoient plusieurs.
- Tantièmes de copropriété
- La quote-part des parties communes. Elle donne les voix en assemblée générale : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part (art. 22).
- Charges générales
- Conservation, entretien et administration des parties communes, et cotisation au fonds de travaux. Elles suivent les valeurs relatives de l'article 5 (art. 10, al. 2).
- Charges spéciales
- Services collectifs et éléments d'équipement commun : elles suivent l'utilité objective pour chaque lot (art. 10, al. 1), avec leur propre clé.
Dans notre immeuble, un vote à la majorité de l'article 25 demande plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : les lots 1 et 2 réunis suffisent. Une réfection de toiture, charge générale, se répartit sur la même grille.
Le détail de la ventilation, catégorie par catégorie, est l'objet du guide sur la répartition des charges selon les tantièmes.
Les clés spéciales : une grille par équipement
Quand un équipement ne sert pas à tous, ses frais se répartissent selon une clé spéciale, fixée par le règlement. Un lot qui n'en a aucune utilité y figure à zéro. Le règlement peut aussi prévoir que seuls les copropriétaires concernés votent sur ces dépenses, avec des voix proportionnelles à leur participation (art. 10, al. 4).
Ménage de l'escalier : 840 € par an. Ici, le règlement reprend les valeurs générales des quatre lots desservis, d'où une base de 840 et non de 1 000. Il pourrait retenir une autre pondération. Le ménage est un service ; l'entretien ou la réfection de l'escalier, eux, suivent la grille générale, sauf si le règlement en fait une partie commune spéciale.
Retrouver et vérifier votre grille
Avant de répartir quoi que ce soit, ayez la grille sous les yeux et contrôlez-la. C'est l'affaire d'une demi-heure, et c'est là que se cachent la plupart des erreurs de répartition.
- 1Retrouver le règlementArchives du syndic, acte de vente d’un copropriétaire, ou copie demandée au service de la publicité foncière.
- 2Lire l’état descriptifRelevez pour chaque lot son numéro, sa nature et sa quote-part de parties communes.
- 3AdditionnerLa colonne doit tomber exactement sur la base annoncée : 1 000, 10 000 ou autre.
- 4Recouper les clésChaque clé spéciale doit aussi tomber sur sa propre base, lots exclus à zéro.
Un total à 997 pour une base de 1 000 trahit une erreur d'addition ou un lot oublié, souvent après une division ou une réunion de lots. Vérifiez aussi qu'aucun lot principal ne manque : le guide sur le lot principal en copropriété aide à les compter.
Quand et comment les modifier
La grille n'est pas faite pour bouger. La règle de départ est l'unanimité : la répartition des charges ne peut être modifiée qu'avec l'accord de tous les copropriétaires (art. 11). Les exceptions sont étroites.
- Travaux ou actes votés
- Si des travaux, une acquisition ou un acte de disposition (la vente d’une partie commune, par exemple) sont votés à la majorité légale, la nouvelle répartition qu’ils rendent nécessaire se vote à la même majorité (art. 11, al. 1).
- Lot divisé et vendu
- Quand une fraction de lot est vendue séparément, la répartition des charges entre les fractions, si le règlement ne la fixe pas, est approuvée à la majorité de l’article 24 (art. 11, al. 2).
- Changement d’usage d’un lot
- La répartition des charges de services et d’équipements (art. 10, al. 1) rendue nécessaire par le changement d’usage d’une partie privative se vote à la majorité de l’article 25 (art. 25 e).
- Révision en justice
- Une part supérieure de plus d’un quart à ce que donnerait une répartition conforme à l’article 10, ou celle d’un autre lot inférieure de plus d’un quart, ouvre l’action en révision : cinq ans après la publication du règlement, ou deux ans après la première mutation à titre onéreux du lot (art. 12).
- Clause illégale
- Une clause de répartition contraire à la loi est réputée non écrite ; le juge fixe alors la nouvelle répartition, qui prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (art. 43).
Ces textes visent la répartition des charges. Pour les quotes-parts de parties communes, donc les voix, retenez qu'en dehors de ces opérations une nouvelle grille suppose l'accord de chacun. Dans tous les cas, elle passe par un modificatif du règlement et de l'état descriptif, préparé par un géomètre et publié par un notaire.
Questions fréquentes
Comment sont calculés les tantièmes de copropriété ?
Ils traduisent la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble, appréciée selon sa consistance, sa superficie et sa situation, sans tenir compte de son usage (article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui s’applique dans le silence des titres ; pour les charges générales, ces valeurs s’imposent, article 10). En pratique, un géomètre-expert pondère les surfaces de chaque lot, puis ramène chaque valeur à une base de 1 000 ou de 10 000. La loi fixe les critères, pas la formule.
Quelle est la différence entre tantièmes et millièmes ?
Aucune sur le fond : un millième est un tantième dont la base est 1 000. Le mot tantième désigne une quote-part quelle que soit la base retenue par le règlement de copropriété, 1 000, 10 000 ou une autre valeur.
Où trouver les tantièmes de mon lot ?
Dans l’état descriptif de division, souvent annexé au règlement de copropriété, qui donne pour chaque lot sa quote-part de parties communes. Votre acte de vente reprend aussi les tantièmes du lot acquis. À défaut, le règlement publié peut être demandé au service de la publicité foncière.
Un copropriétaire peut-il avoir plus de la moitié des voix en AG ?
Non. Lorsqu’un copropriétaire possède plus de la moitié des parties communes, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Ses charges, elles, restent calculées sur ses tantièmes réels.
Peut-on modifier les tantièmes en assemblée générale ?
La répartition des charges ne se modifie en principe qu’à l’unanimité des copropriétaires (article 11). Une majorité suffit seulement quand la modification découle de travaux ou d’actes votés à cette même majorité, ou d’un changement d’usage d’un lot (article 25 e). Toute nouvelle grille passe par un modificatif du règlement, publié par un notaire.
Que faire si la répartition des charges paraît injuste ?
Un copropriétaire dont la part dépasse de plus d’un quart celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10, ou dont un autre copropriétaire paie moins d’un quart de moins, peut demander au juge de la réviser (article 12). L’action est ouverte dans les cinq ans de la publication du règlement, ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot depuis cette publication.
Il gère sa propre copropriété en syndic bénévole et écrit ces guides à partir de ce qu'il y apprend, textes de loi à l'appui.