Ordre du jour d'une AG de copropriété : que mettre ?

On ne vote que sur ce qui est inscrit

L'ordre du jour n'est pas un simple programme de la soirée. Il fixe la liste fermée des décisions que l'assemblée pourra prendre. La convocation doit contenir un ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération (art. 9 du décret du 17 mars 1967).

« L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. »

Art. 13, décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Un point oublié ne se rattrape donc pas le soir même, même si tout le monde est d'accord. Il attend la prochaine assemblée, ou une assemblée convoquée exprès. Une décision prise hors ordre du jour reste annulable à la demande d'un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Les points d'une AG annuelle

Le syndic réunit l'assemblée au moins une fois par an (art. 7 du décret de 1967), dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice, puisqu'elle doit voter le budget (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Voici ce qu'on y inscrit, avec la majorité de chaque point.

Le bureau

président de séance, secrétaire (le syndic, sauf décision contraire, art. 15 du décret) et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs, désignés en ouverture à la majorité de l’article 24. Ce sont eux qui signent le procès-verbal.

Les comptes

approbation des comptes de l’exercice écoulé, majorité de l’article 24. Point obligatoire chaque année.

Le quitus

facultatif. Il décharge le syndic pour sa gestion de l’exercice, majorité de l’article 24.

Le budget

vote du budget prévisionnel de l’exercice à venir, majorité de l’article 24. Point obligatoire chaque année.

Le fonds de travaux

cotisation annuelle obligatoire dans les immeubles d’habitation réceptionnés depuis plus de dix ans : au moins 5 % du budget prévisionnel, et au moins 2,5 % des travaux du plan pluriannuel s’il en a été adopté un. Un montant supérieur se vote à la majorité de l’article 25, second vote possible (article 25-1).

Le syndic

désignation ou renouvellement quand le mandat arrive à échéance, majorité de l’article 25. Trois ans au plus par mandat.

Le conseil syndical

compte rendu annuel sans vote, notifié avec la convocation, pour information (art. 11 II 4° et 22 du décret), et désignation des membres à la majorité de l’article 25, s’il en existe un.

La majorité de l'article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (voir le vote par correspondance en AG). Celle de l'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si elle n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers de ces voix, l'assemblée revote aussitôt à l'article 24 (art. 25-1). Le détail du bureau est dans président de séance, secrétaire et scrutateur, celui du fonds dans le fonds de travaux obligatoire.

Un projet de résolution par point

Un titre ne suffit pas. Le copropriétaire qui reçoit la convocation doit pouvoir voter par correspondance sur un texte précis, et ce texte doit être celui qui sera mis aux voix. L'article 11 du décret de 1967 liste ce qui est notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision : les comptes avec le comparatif de l'exercice précédent, le projet de budget avec le comparatif du dernier budget voté (voir notre modèle de budget prévisionnel), les conditions essentielles des contrats et devis proposés, le projet de contrat de syndic quand il y en a un, et les projets de résolution exigés pour une longue série de questions.

Pour la convocation elle-même, voir le modèle de convocation d'AG de copropriété ; pour son délai de 21 jours, voir le déroulement d'une AG de copropriété et la convocation d'AG par voie électronique.

Le modèle d'ordre du jour d'une AG annuelle

Voici l'ordre du jour type d'une petite copropriété, dans l'ordre de la séance. Retirez les points qui ne vous concernent pas cette année, comme le syndic dont le mandat court encore ou le conseil syndical que vous n'avez pas constitué.

ORDRE DU JOUR
Assemblée générale ordinaire annuelle du [date] à [heure]
Lieu : [adresse de la réunion]
Copropriété : [nom et adresse de l'immeuble]

1. Élection du président de séance
   Majorité de l'article 24
2. Secrétaire de séance : le syndic, sauf décision contraire
   (article 15 du décret)
   Majorité de l'article 24
3. Désignation du ou des scrutateurs, s'il y a lieu
   Majorité de l'article 24
4. Compte rendu du conseil syndical sur l'exécution de sa mission
   (s'il en existe un), notifié avec la convocation, pour information
   (art. 11 II 4° et 22 du décret) - Information, sans vote
5. Approbation des comptes de l'exercice du [date] au [date]
   Majorité de l'article 24
6. Quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice écoulé
   Majorité de l'article 24
7. Vote du budget prévisionnel de l'exercice du [date] au [date],
   d'un montant de [montant] euros
   Majorité de l'article 24
8. Cotisation annuelle au fonds de travaux, fixée à [taux] % du
   budget prévisionnel, soit [montant] euros
   Majorité de l'article 24 au minimum légal (5 % du budget et, si un
   plan pluriannuel est adopté, 2,5 % de ses travaux) ; au-delà,
   majorité de l'article 25, second vote possible (article 25-1)
9. Désignation du syndic pour [durée, trois ans au plus],
   du [date] au [date] (si le mandat arrive à échéance)
   Majorité de l'article 25, second vote possible (article 25-1)
10. Désignation des membres du conseil syndical
    (si l'assemblée en constitue un)
    Majorité de l'article 25, second vote possible (article 25-1)
11. Questions inscrites à la demande de copropriétaires
    Majorité selon l'objet de chaque question
12. Questions diverses
    Information, sans vote

Chaque point est accompagné de son projet de résolution, joint à
la convocation avec les pièces nécessaires au vote.

Une petite copropriété n'est pas tenue de constituer un conseil syndical (art. 41-9 de la loi de 1965). Le point 10 n'a donc lieu d'être que si l'assemblée choisit d'en avoir un, et le point 4 que s'il existe déjà.

Faire inscrire une question à l'ordre du jour

Le syndic n'a pas le monopole de l'ordre du jour. Un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent lui notifier à tout moment les questions qu'ils veulent voir inscrites (art. 10 du décret de 1967).

1. 1La demandeLe copropriétaire, ou le conseil syndical, notifie sa question au syndic, à tout moment.
2. 2Le projet de résolutionIl le joint lui-même quand la question en exige un, avec l’implantation et la consistance des travaux s’il demande à en faire.
3. 3L’inscriptionLe syndic la porte à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, ou de la suivante si la demande arrive trop tard.
4. 4Le voteLa question est votée à la majorité que la loi prévoit pour son objet, comme toute autre.

Aucun délai fixe n'est imposé : tout dépend de la date à laquelle le syndic reçoit la demande, par rapport à la convocation qu'il prépare. Le plus sûr est de l'envoyer par un moyen qui la date, bien avant l'échéance des 21 jours. Le syndic rappelle ce droit sur les appels de fonds qu'il adresse. Le syndic affiche aussi la date de la prochaine assemblée et ce droit d'inscription (art. 9 du décret), sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité.

Les questions diverses, sans vote

La rubrique « questions diverses » clôt traditionnellement l'ordre du jour. Elle sert à parler de ce qui n'y figure pas : une fuite signalée, un devis à demander, la date de la prochaine assemblée. L'assemblée peut examiner ces questions, mais sans effet décisoire (art. 13 du décret de 1967, deuxième alinéa).

Questions fréquentes