Quelle conséquence lorsqu'il n'y a pas de syndic en copropriété ?

Trois façons de se retrouver sans syndic

Toutes banales, aucune ne fait de bruit. Le syndic professionnel a résilié, ou n'a pas été renouvelé : un immeuble de quatre lots pèse peu dans un portefeuille de cabinet. Le copropriétaire qui tenait le rôle bénévolement a vendu, ou n'a plus le temps ; son mandat est arrivé à échéance et personne n'a revoté. Ou bien la copropriété n'a jamais eu de syndic : c'est très fréquent dans les petits immeubles de deux à quatre lots, hérités en famille ou achetés en bloc puis divisés. Tout le monde se connaît, on se partage les factures, la question ne s'est jamais posée.

Dans les trois cas, l'immeuble continue de tourner sur l'habitude. C'est exactement ce qui trompe : l'absence de syndic ne déclenche aucune alarme. Elle se paie au premier événement. Et la situation est courante : au registre national, plus d'une copropriété immatriculée sur cinq n'a jamais déclaré de syndic (voir combien de copropriétés sans syndic en France).

Que le syndic soit obligatoire, même à deux lots, c'est le sujet d'un guide à part : une copropriété est-elle obligée d'avoir un syndic. Ici, on part de la situation vécue.

Ce qui se bloque, concrètement

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale : il possède les parties communes, il doit et il encaisse, mais il ne signe rien lui-même. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 lui donne un représentant unique, le syndic, et l'article 18 énumère ses missions. Retirez-le : chacune de ces lignes devient impossible.

Prenons le cas le plus fréquent : une fuite en toiture. Le couvreur veut un devis signé au nom du syndicat : personne n'a qualité pour le signer. Le sinistre doit être déclaré à l'assureur : personne n'est en face, et si le contrat arrive à échéance, personne ne le renouvelle, alors que l'article 9-1 impose au syndicat d'être assuré au titre de sa responsabilité civile.

Ensuite, la mécanique se grippe en cascade. Pas de syndic, donc pas de convocation ; pas d'assemblée, donc pas de budget voté ; pas de budget, donc plus d'appel de charges régulier. Chacun avance ce qu'il veut bien, et la répartition devient un sujet entre voisins : le point de départ de la plupart des conflits durables. En parallèle, l'immatriculation au registre national n'est plus actualisée, faute de quelqu'un pour la déclarer. Et le jour où l'un de vous vend, le notaire réclame au syndic des documents et des chiffres sur la situation de la copropriété : personne ne peut les produire, et la vente traîne.

Les trois sorties, de la plus simple à la plus lourde

1. Une assemblée générale qui désigne l'un d'entre vous

C'est la voie courte, et dans une petite copropriété elle suffit presque toujours. L'article 17-2 réserve le poste de syndic non professionnel à un copropriétaire du syndicat : l'un d'entre vous peut donc l'occuper. La désignation se vote en assemblée, à la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris.

Reste la question qui bloque tout le monde : qui convoque cette assemblée, puisqu'il n'y a plus de syndic pour le faire ? La loi a prévu le cas : quand le syndicat est dépourvu de syndic, tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale aux fins d'en nommer un (art. 17). Respectez les formes ordinaires (délai de 21 jours, ordre du jour), car une convocation irrégulière fragilise toutes les décisions qui en sortiront.

2. Le juge désigne un syndic

Cette sortie-là est écrite dans l'article 17 lui-même : à défaut de désignation par l'assemblée générale, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire, saisi à la requête d'un ou de plusieurs copropriétaires. Un seul d'entre vous suffit donc pour débloquer la situation, sans attendre l'accord des autres. C'est plus long qu'une assemblée, cela engage des frais, et le syndic ainsi nommé n'est pas forcément celui que vous auriez choisi, mais l'immeuble retrouve une main.

3. L'administrateur provisoire

Si aucun copropriétaire ne convoque l'assemblée, le président du tribunal judiciaire peut, à la demande de tout intéressé, désigner un administrateur provisoire chargé de la convoquer (art. 17). Dernière marche, enfin : quand la copropriété n'est plus seulement sans syndic mais réellement en difficulté (dettes accumulées, équilibre financier compromis, sécurité de l'immeuble en jeu), le juge peut confier la gestion à un administrateur provisoire, avec des pouvoirs qui vont au-delà de ceux d'un syndic. La procédure et ses conditions sont encadrées : renseignez-vous avant de vous y engager. Une mesure lourde et coûteuse, hors de proportion pour un immeuble de trois lots où personne n'a repris le poste.

Redémarrer proprement, en petite copropriété

Une fois l'un de vous désigné, la remise en route tient en quatre gestes. Ils prennent une soirée, pas un trimestre.

• Faire le point sur l'existant : le dernier procès-verbal, le contrat d'assurance et son échéance, le relevé du compte, les factures des douze derniers mois. S'il manque des pièces, on repart du solde bancaire réel, et on l'écrit.
• Vérifier le régime applicable : au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou un budget prévisionnel moyen sur trois exercices inférieur à 15 000 €. Un seul des deux critères suffit : c'est l'article 41-8.
• Tenir une comptabilité de trésorerie : si vous relevez de ce régime, l'article 41-10 vous dispense de la partie double. Vous notez ce qui entre et ce qui sort, chaque ligne justifiée par une facture ou un relevé. C'est le sujet du guide sur la comptabilité de la petite copropriété.
• Voter un budget et lancer le premier appel de fonds : c'est lui qui remet de l'argent sur le compte du syndicat et sort les charges des poches individuelles. La fin des comptes entre voisins.

En résumé

Une copropriété sans syndic n'a plus de représentant légal : plus rien ne se signe, ne s'assure, ne s'encaisse ni ne se défend en son nom, et l'assemblée ne se tient plus. La bonne nouvelle : la sortie la plus simple est aussi la moins chère, une assemblée qui désigne l'un d'entre vous. Le juge et l'administrateur provisoire ne servent que si cette voie a échoué.